Ez most egy rendhagyó blogcikk lesz, mindjárt meglátod miért.
Tőzsdei és részvény befektetési témában sok-sok oldalnyi tudásanyag és rengeteg információ megtalálható az Érthető Pénz oldalon és blogon, viszont többen érdeklődtek nálam ingatlan területtel kapcsolatosan és többetekről tudom, hogy fektet ingatlanba is, éppen ez indokolja ennek az írásnak a megszületését.
Így arra gondoltam, hogy kicsit izgalmasabbá tegyük, nem is a hazai ingatlanpiac elemzésével fogunk foglalkozni, hanem rögtön külföldre látogatunk képzeletben. Annyit elárulok, hogy nem én leszek az, aki ebben a témában a leginkább otthon van (elég nekem a tőzsdei témakör:) A meghívottam és akinek a szavait egy ilyen írásos formában láthatod nem más, mint Király Norbi.
Mint ahogy azt már megszokhattad, az Érthető Pénz független. Nem kapunk semmi jutalékot vagy ellenszolgáltatást azért, hogy Norbival elkészült ez az interjú és abból sem ha ennek az interjúnak a hatására úgy döntesz külföldi ingatlant vásárolsz. Így tud az Érthető Pénz független maradni és objektív képet adni neked nem csak a tőzsdei, de más befektetési piacokról is.
Lássuk hát miről is beszélgettünk:
Mióta foglalkozol külföldi ingatlanokkal, hogyan jött ez az életedbe?
Itthon már foglalkoztam ingatlanokkal és utazni mindig is szerettem. Már az utazásiam során figyeltem a különböző lehetőségeket, de kezdetben nem tulajdonítottam nekik különösebb hangsúlyt.
Külföldi ingatlanokkal pedig úgy kerültem kapcsolatba, hogy megkerestek külföldi ingatlanokban jártas befektetők, akikkel (így már 10 év távlatából) nem csak egy üzleti kapcsolat alakult ki, hanem jó barátok is lettünk. Elmentem, megnéztem ezeket az ingatlanokat, majd úgy döntöttem akkor itt az ideje összekötni a kellemeset a hasznossal és elkezdtem külföldi ingatlanokba fektetni. Csak azután kezdtem el másoknak is segíteni, miután én már kipróbáltam és kitapasztaltam mi hogyan működik.
Bárki, akivel egy külföldi országban elkezdtem együtt dolgozni, mindig egy fontos kritérium volt, hogy ne csak beszéljenek az ingatlan befektetésről, de ők is ugyanúgy részesei legyenek és csinálják. Fő profilként kialakult két számomra nagyon kedves ország és környék, az egyik Thaiföld, a másik Tenerife. Van jó pár egyéb kapcsolatom más országokban is, de most már inkább megpróbálok erre a kettőre fókuszálni, hogy ne aprózódjon el sem a tudás, sem az idő.
Most a saját portfólióm úgy néz ki, hogy vannak itthoni érdekeltségeim, Thaifölön Pattaya, illetve Tenerife.
Mit javasolsz azoknak, akik még sosem gondolkoztak ezen, de felkeltette az érdeklődésüket? Hol és hogyan induljanak el?
Ha még nem tudja, hogy hol szeretne, akkor egyértelmű, hogy erre egy kiváló első lépés az internet. Böngészgetni tud, fel tudja fedezni a különböző helyszíneket. Hasonló igaz arra is, aki már esetleg konkrétan tudja melyik országot vagy térséget keresi, általában ezekre fókuszáltan fog információkat találni.
Nekem is pontosan ezért van egy külön honlap, ami csak a Thaifölddel és egy, ami kifejezetten Tenerifével foglalkozik. Ezek alapján a speciális keresések alapján már ki fog alakulni egy kép, hogy ez a térség, ingatlan szimpatikus-e. Amit én még legalább ennyire fontosnak tartok, hogy ha már ezeken a kutakodási szinteken túl van az interneten, akkor a következő, hogy megnézi a saját szemével, mert végső soron ez fog dönteni az igen vagy a nem mellett.
Tenerife, Vindsor Park-i ingatlan
Kiknek érdemes külföldi ingatlanban gondolkodni?
Nekem az a tapasztalatom, hogy azok gondolkoznak külföldi ingatlanban, akik itthon már ismerősek, és rendelkeznek ingatlan befektetéssel. Az ő esetükben merül fel, hogy egy földrajzi diverzifikációval már nem csak itthoni ingatlantulajdonnal és befektetéssel érdemes rendelkezni.
Plusz ismét említhetem a kellemest a hasznossal, ugyanis aki egyébként is szeret utazni, saját ingatlanában el tud tölteni egy évben egy pár hetet, a maradék időszakban pedig ki tudjuk neki adni, és mint befektetés funkcionál.
A gazdasági ciklusok az ingatlanpiacon is ugyanúgy jelen vannak, mint a részvénypiacokon vagy a gazdaságban. Vannak fellendülések és vannak válságok. Hol tartunk most? Milyen hatással volt ezekre a hullámokra a COVID-19?
Így igaz, ez egy közgazdasági tény, hogy a részvénypiacnak, az ingatlanpiacnak is van egy ciklikussága. Viszont ezt egységesen, országos szinten meghatározni már nem olyan egyszerű, mert a lokáció egy olyan faktor, ami a részvénypiacon nincs. Itthon sem egységesen mentek felfelé az árak vagy stagnáltak. Voltak olyan térségek, ahol szabályos árrobbanás volt, míg máshol egy-egy ingatlan értéke éppen hogy tartja az értékét.
Nyilván ezekbe a hullámokba beleszólnak olyan ösztönző, élénkítő intézkedések, melyeket a különböző kormányok hoznak, erre jó példa itthon a CSOK vagy a zöld hitel. Ugyanakkor a másik oldalon a globális építőanyag drágulás és az infláció figyelhető meg. De visszatérve az eredeti kérdésre, két eltérő hullámot láthatunk Thaiföldön és Tenerifén is, főként a pandémia mellékhatásaként.
Tenerifén a bérleti díj hozamok fennmaradtak, az ingatlanárak nem mérséklődtek, sőt egy kis emelkedésben vannak. Ezzel szemben Thaiföldön ehhez képes egy ellentétes trend ment végbe, leginkább azért, mert az országba csak 2 hét hotel-karantén kötelezettség mellett lehetett belépni, amit éppen most oldottak fel novemberben. Ennek hatására ott a bérleti díj hozamok leestek, ennek következménye, hogy az ingatlan árakban is volt egy bezuhanás, így ha valaki ügyesen csinálja, még olcsóbban is tud lakást venni, mint két évvel ezelőtt.
Egy mondatban: Thaiföldön inkább a hullám és a piaci mélypont közelét vélem felfedezni, míg Tenerife esetén egy még felfelé tartó, bár lassabb hullámot látok.
Azt már látjuk, hogy az infláció lesz a következő évek „mumusa”. Ez most egy világszintű jelenség, nem csak itthon van 6% fölött, de az EU-n belül is 4% és az EU-n kívül is hasonlóan magasak a számok. Joggal vetődik fel a kérdés, hogy az ingatlan valóban megóvhat az inflációtól?
A pénz mindig keresi a helyét, ha magas inflációt tapasztalunk. Méghozzá a stabil eszközöket keresi, melyek az ingatlan, a nemesfémek és a részvénypiac, ugyanis ez az a három eszközosztály, amely hosszú távon képes infláció feletti hozamot biztosítani.
A külföldi ingatlanok között nem a hozam lesz az elsődleges döntési faktor, hanem sokkal inkább a preferencia, ki hova szeret kimenni, vagy akár az, hogy a vásárláshoz ki szeretne-e utazni vagy sem. Egy kis érdekesség: Thaiföldi vásárlást papírmunkával és minden egyébbel itthonról is teljesen végig lehet vinni, még kiutazni sem kell hozzá, ha valaki nem szeretne vagy nem tud valamilyen okból.
A másik fontos szempont a pénztárca lesz. Thaiföldön már 13-15 millió forinttól lehet ingatlanokban gondolkodni, míg mondjuk Tenerifén 50 millió forint alatt minőségi helyet és ingatlant nem igazán lehet találni.
Mik azok a fő hibák, amiket vevőként érdemes elkerülni?
Aki külföldi ingatlanbefektetésben gondolkozik, két dolog nagy valószínűséggel feltételezhető róla:
1. Egyrészt egy olyan országban tervez befektetni, amitől földrajzilag messze van. Még akkor is, ha csak Németországról beszélünk, egy repülőút vagy autóút nem egy „leugrunk a Balatonra” távolság.
2. Másrészt nem ismeri behatóan azt a piacot.
Ettől függetlenül ne most ijedj meg a külföldi ingatlan befektetéstől:) Szerintem a legfontosabb, hogy egy olyan partnert találjunk, aki szakmailag megfelelő háttérrel rendelkezik, megfelelő referenciákkal és maximálisan megbízható. Ez talán evidensnek hangzik, de a valóságban nem könnyű profi partnert találni.
Hogyan ismerjük fel a kóklereket külföldi ingatlan befeketésnél?
Szerintem az egyik legjobb szűrő, ha megnézzük az illető mennyi ideje dolgozik az adott piacon. Hány ingatlan ügylet van mögötte, hány ingatlant adnak bérbe. És a hitelesség mindenek felett. Az tud igazán hiteles lenni, aki nem csak mondja, de csinálja is, nem csak egy ingatlanirodája van, hanem saját maga is befektet.
Mekkora reális hozamokra számíthatnak a befektetők Tenerifén, illetve Thaiföldön?
Kezdjük a kihasználtsággal: általában ezeket a típusú ingatlanokat, melyeket rövidtávra adhatóak ki, olyan 60-80+% közötti éves kihasználtsággal lehet számolni. A 60% inkább a COVID-nak köszönhető, a 80%+ a pandémia előtti és utáni időszakra lesz ismét igaz, most reálisan olyan a kettő közöttit lehet mondani, 70% körüli értéket.
Thaiföldön ez a pandémia alatt közelebb volt az 50%-hoz, míg Tenerifén nem volt akkora különbség, 75% körül alakult.
Ami a bérleti díj bevételt illeti, éves szinten nettó 6-10% közötti megtérülést lehet elérni a beruházás után, ez a költségek levonása után értendő. Körülbelül hasonló hozamot lehet elérni mindkét országban, ami viszont megmutatkozott a COVID-19 alatt, hogy Tenerifén ez egy stabilabb, kiszámíthatóbb hozam volt. Ehhez jön még hozzá az ingatlanok értéknövekedése hosszútávon.
Magyar vagy külföldi ingatlan?
Erre egy szóval nehéz válaszolni. A diverzifikálás fontos és attól függ, hogy kinek mekkora igénye van erre. Én személy szerint bérbeadási szempontból külföldi ingatlanokban gondolkozom. Leginkább azért, mert a szezon 12 hónap, így végig ki lehet adni ezeket az ingatlanokat. Egy biztos, a következő bérbeadási célú ingatlanvásárlásom is Thaiföldön és Tenerifén lesz.
Tenerife vagy Thaiföld?
Személy szerint Thaiföldön éppen most vagyok egy lakás vásárlás után, ezért Tenerifén fogok:) Az lesz a következő.
Ha bármi kérdés merül fel benned külföldi ingatlanokkal kapcsolatban, esetleg a jövőben vásárlásban gondolkozol, keresd bátran Norbit akár e-mailes formában, akár telefonon:
Email: royalwell8@gmail.com
Telefonszám: +36 70 381-9617
Ha pedig kíváncsi vagy a Norbi ingatlanjaira, azokat itt találod:
Thaiföldi ingatlanbefektetés: thaiingatlan.com
Tenerifei ingatlanbefektetés: tenerifeproperty.hu